标题: 楼市如何抓住北部湾开发机遇 [打印本页] 作者: vango4456 时间: 2014-8-2 21:20
{:救命:}看下 作者: echogu 时间: 2014-8-5 03:56 标题: 楼市如何抓住北部湾开发机遇 中国-东盟自由贸易区已经建成，广西北部湾开发正如火如荼进行，面对良好的发展机遇，开发商应当如何拓展市场，购房者如何看清市场走向？1月6日，在防城港市建委主办的北部湾地产发展论坛上，业内人士对此进行了讨论和交流: j9 I5 R6 l1 `0 ^. ?) _) K, G
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嘉宾! z m6 e- _) t- ~0 H$ d2 L* B* c! v p
4 y( D+ o& g) M) C. u 宝资诚地产管理服务集团董事长 秦枫 8 d6 P6 l; I' ~1 N. p" T! V/ B& o/ I8 y
工行广西区分行房地产业务部总经理 刘其斌: P5 l1 f( _) @# t- ?9 Y
/ a5 _) C- [5 h9 I 防城港市建设规划委员会副主任 刘学明 ( V* p5 B' O* c5 h5 W; T, `7 @" ^
润安房地产开发有限公司总经理助理 徐静 + r8 P) @# o) n2 G: D / L h6 b6 u( L 现代置业房地产开发公司副总经理 李海涛 9 \2 W" l) |0 B8 S4 U, u8 e$ H# D4 E4 n: r
龙光房地产公司防城港项目营销部经理 何恺晨 # w9 R. E, N" x) C+ \. K1 `3 H' K0 |( {
《住朋购友》主编 刘合桂& Y* E5 [2 X3 J, D5 ^
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大开发带动大发展 3 Y7 o0 G6 Z6 c& K) s S: j" O2 N0 e ; w! b- Z' J3 ]( X3 p 旁白：近期，不仅南宁的开发商到钦州、北海、防城港开发地产，钦州、北海、防城港的开发商也来南宁开发楼盘项目。广西北部湾经济区四市的楼市正呈现交融之势。 # [( i6 N A7 y
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刘学明：从防城港楼市的开发和发展，可以看到北部湾开发的促进作用。去年1~11月，防城港市完成房地产投资42.72亿元。金海湾商住区、阳光海岸、海悦华府、海天云都等一批大型房地产项目全面开工，房地产开发、销售势头良好，当中有些楼盘是南宁的开发商开发。今年，预计房地产市场完成投资40亿元左右。 C4 u9 d2 S9 {8 p8 A
7 U8 Y1 Y7 a& w( h1 g& @ 刘合桂：北部湾经济区4市享受政策优惠多，既享受国家沿海开放城市、西部大开发政策，又享受边境地区、民族区域自治地区和北部湾经济区开放开发多重政策。加上今年1月，中国－东盟自由贸易区正式建成，在政策和市场的利好吸引下，广西北部湾经济区已成为各种资本力量竞相涌入的地区，无论是地产还是其他投资，都在全区乃至全国得到极大的反响。, h+ x: U& _2 y) T P
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秦枫：现阶段的情况，房地产业是城市的“三个代表”——房地产经济是城市经济的晴雨表、房地产价格是城市价值的记录表、房地产楼盘是城市形象的视力表。和外省一些城市相比，南宁、北海、钦州、防城港4个城市的房地产发展空间还很大。 * S8 Q$ X. ~4 w 8 X( G% T; }4 V9 ~ 如何看待炒房与投资8 H7 m @1 R. d( f
' A8 [7 \2 s8 b) k3 y p9 l% J 旁白：和国内其他城市一样，广西北部湾经济区四市的楼市里也活跃着投资者的身影。南宁不少楼盘50%以上购买者是外地人士，而南宁市民前往钦州、北海、防城港三市购房的也不少。 ; g: R1 C9 }7 P / e8 l. q5 F2 K; S; k" i' L9 d 秦枫：南广高铁、云桂高铁、沿海高铁……广西北部湾经济区将在5年内进入高铁时代，这意味着地域间的距离将大大缩短。北海、钦州、防城港等城市有着良好的滨海资源，这对投资者有很大的吸引力。高铁融入生活带来大变革，对高铁时代的来临，我们需作好最充分的预期。 " Z4 k6 L0 e7 ~$ u2 Y+ [) k: R: Z% w1 b2 W6 ~( P8 a5 E0 i
何恺晨：中国-东盟自贸区正式建成，这对广西来说是一次重大的发展机遇，标志着广西对外开放进入一个新的阶段，进入到全方位、多层次、宽领域开放的新时期。防城港去年对东盟贸易增长率超过30%，位居北部湾经济区4个城市之首，这是吸引我们前来投资的原因。 0 B3 ~. u, r/ y2 ]3 @# | u X; G6 S8 ?2 |# D/ K' R
刘合桂：我们了解到，目前在北海、南宁、防城港等城市投资房产的温州人有数百人，他们分成10多个团体。在温州人眼中，广西是他们最喜欢投资的省区之一，也被认为是潜力最大的地区之一。前几天我们接待一个40人的温州团，他们在防城港一个项目签下40多套房。这种跨省投资房产的现象，如果没有政策性抑制，未来还将长期存在。) J* g) W+ O1 K0 b8 }0 ?
" r' w. H! _) ]( p" }- T 李海涛：房地产市场要健康发展，政府应该起到一个主导的作用。如果说市场是大海，房地产企业就是行驶在其中的小船，我们这些“船”当然希望海上的风浪小一些。房地产市场健康发展要控制过度的投资行为，说白了就是市场的炒房行为。从我个人来讲，我不是很欢迎温州炒房团。 : A1 S9 o. b9 L& \, o" Q
# r/ w6 J9 I! T& t. p 地产开发与投资规模* S& `. n% m) r
6 E2 `8 U6 y& P8 [ 旁白：广西北部湾经济区四市的楼盘进入大规模开发期，开发商投资规模不断加大，有的城市出现广西大型、超大型房地产项目。 ' ]% o5 t. f* f
; I& U& D, h3 b: {5 h" F( A( E6 }' X 刘其斌：房地产市场的培育离不开金融的支持。通过贷款，让能买房的人更多，就这样把房地产市场培育得非常广阔。处于成熟发展阶段的房地产企业不仅需要金融的支持，还需要资本市场多元化的融资支持。不过。房地产企业要做“百年”老店，单靠金融支持是不够的，资本市场多元化的支持才能使房地产企业高速成长起来。 ! w1 U C u: N8 V1 \/ ?$ f9 k2 u" ]! e5 f- o
李海涛：要抑制房产投机行为，我认为运用两个杠杆。一是金融杠杆。大家都知道房地产是一个资金密集型企业，能够有效地利用金融杠杆我认为是可以达到一定的目的的。如果不给第二套房按揭，在一定程度上就能抑制炒房；第二个杠杆是税。买第一套房有可能是自住，但第二套就不是了，买房者往往是有所企图的。运用多征税的方法，来抑制这种投机的做法。把炒房者的利益压制到最低时，他们自然就不炒了；第三个杠杆是管理杠杆。在房地产企业里，存在一些“机会公司”，他们手上只有一块地，只看眼前利益不注重真正的房地产开发。应当利用管理杠杆，让这些“机会公司”没有投机机会。8 R) g$ Q, O+ x: `
- u! o Q, _! T! N' S4 w 秦枫：北部湾经济区2007年的城市总人口是1230万，规划到2020年达到1900万。城市化水平从2007年的39%，到2020年提高到60%。可以预见，5年内北部湾滨海北钦防三市，地产主流市场均价将会与南宁持平。 2 w) U% l/ D: Z. X% D' P4 q! v y* @" |: N! Z5 q8 V
结合地域特色开发地产; `, r- s( ^+ r( j7 P2 ~
$ H# [6 Y# |* T7 r' [0 n. H6 _ 旁白：差异化竞争是楼市发展的一个趋势。现在，南宁、防城港、北海等地，已经出现一些特点鲜明的楼盘，这些避免了同质化竞争的楼盘，在市场上受到青睐。 : o, z, x5 H) Y" r
+ Y# Y& O, a# H1 g 何恺晨：在许多中小城市，如果一个项目成功了，随后便有大量同类物业陆续上马。中小城市不比一线城市，有限的市场容量很容易饱和。所以，在中小城市开发项目必须努力使自己成为领跑者的角色，跟进者是没有出路的。同时，开发商要考虑好当地市场的接受度。由于消费者接受程度所限，超前的开发理念与产品设计往往乏人问津。所以，结合当地市场，保持适度的超前性是项目能够取得市场与消费者认同的根本保证，最主要的是必须找到既能跳出同质竞争又能适度超前的结合点。9 }! |! W$ Y* j1 {
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刘合桂：我国房地产市场极度低迷的2008年，北海楼市仍是热火朝天。据统计，2008年北海市房地产完成投资37亿元人民币，比上年增长52％。2009年上半年的数据则更为惊人，房地产竣工项目55个，竣工面积82.81万平方米，其中竣工面积增幅达132.22%。南宁2009年1~10月，全市房地产开发投资171．19亿元，同比增长7．9％；商品房销售面积542．96万平方米，同比增长48．86％。热钱进入北部湾有利也有弊，关键看如何引导。+ e2 E K/ C( {' p. ~' L1 q
8 \. m9 S/ z# ^6 P 徐静：居住人气有了，地产投资才有变化。我们开发的项目，不少购买者就是二次置业。三四线的城市，房价要下降是非常难的，因为它们不怎么受外界因素的影响，市场刚需性较强。在城市商业地产开发中，要注意投资节奏、合理布局。/ e6 b% q! T7 Z6 V( S